不動産管理に関する法律相談

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オーナー様は不動産経営に携わるあたり様々な紛争トラブルに直面することがあるでしょう。
また、不動産所持に関わり諸問題に対応、検討しなくてはならないことも・・・。
当社グループにおきましては当社グループ顧問以外の経験のある上、若い力のある弁護士をご紹介させていただきます。
弁護士と言われると近寄りがたい、取っ付きにくい感じをもたれる方も多いと思いますが、身近に感じれるとともに、解決方法を考えていただける弁護士を自信を持ってご紹介させていただきます。（女性の弁護士さんもおりますのでお気軽にご相談下さい）

督促をしても全く支払う気がない、お金の工面が出来ないなどの理由で居留守・約束を破る等を行なう悪質なケースの場合には裁判などの法的手段により「契約解除」「差し押さえ」「明け渡し請求」などの方法があります。ここでは法的手段に出る場合の手順とポイントについてご説明します。

■家賃滞納処置の流れ

督促の連絡

①手紙・電話による家賃支払い通知

遅延損害金の目的は、入居者様に「家賃滞納したら損をする又は大変なことになる」という意識を持ってもらうために徴収するものです。入居者様からの家賃の入金が遅延した場合には、次回の家賃振替予定日を書面で通知しますが、その書面に「支払日を過ぎると遅延損害金が発生する」ことを書き添えておきましょう。

内容証明

②配達証明付の督促状・内容証明郵便の送付

滞納者に「解決するためには訴訟も辞さない」という強い意思表示を示す手段として、「内容証明郵便」、という方法があります。「内容証明郵便」は訴訟の意思表示を伝えることになり、滞納者にプレッシャーを与えることができます。公示送達とは行方不明の相手に対して、裁判所、市役所などに通達したい内容を文書として掲示し、相手に意志が伝わったと見なす手続き。

契約解除・明渡

③契約解除・明渡請求訴訟

多くの判例では、3ヶ月間家賃滞納が続くと、賃貸借契約解除になる。明渡請求訴訟とは賃貸借契約を解除したにもかかわらず、滞納者が任意の明渡しや未払賃料などの支払いをしない場合に、裁判所に明渡しや支払いなどを求めていく訴訟。

強制執行

③強制執行

強制執行とは法律上の権利賃金債権、建物明渡し請求権などを強制的に実現する手続きです。強制執行手続は，勝訴判決を得たり，相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず，相手方がお金を支払ってくれなかったり，明渡しをしてくれなかったりする場合に，判決などの債務名義を得た人（債権者）の申立てに基づいて，相手方（債務者）に対する請求権を，裁判所が強制的に実現する手続です。

入居者が退去するときの修繕費は、入居時に提供されている保証金（敷金）から徴収することが慣例化されてますが、トラブルの原因になることも多くあります。

敷金とは、賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものである。つまり敷金とは、”入居者から、何かあったときのために預けてもらったお金”なのです。ここでいう”一切の債権”とは大家さんの賃借人に対する”未払い賃料債権”と”損害賠償債権”が主に上げられます。損害賠償債権がいわゆる敷金の返還・原状回復の義務から生じるものなのです。

原状回復義務とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧することである。これはガイドラインにより定義されているものですが、このような費用は賃借人側で負担するとし、その他、経年変化や通常損耗等については賃貸人側で負担することとしています。原状回復とは賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないということを明確にしているのです。

善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない。つまり賃借人が善管注意義務に違反、いわゆる賃借物を故意に破損したり、過失があると認められたものに対しては損害賠償の義務が発生るわけです。

経年変化とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない。原状回復においては経年変化・通常損耗を考慮する事が必ず前提となっており、その分は、賃借人が賃料として支払ってきているので、経年変化・通常損耗の分が賃貸借期間中と明渡し時とで二重に評価されるようになってしまわないようにしている。賃借人の負担については、建物の設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当であるとした。

■国土交通省のガイドライン

貸主負担	賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
借主負担	賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの〈明らかに通常の使用などによる結果とはいえないもの）
貸主＋借主負担	基本的には賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生するとかんがえるものであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
グレードアップ	上記の3種類に区分けし、その上で建物価値の減少区分としては貸主に該当するものの、その回復の手だてが次の入居者を確保するための化粧直しなど、グレードアップの要素のあるもの

少額の金銭の支払いをめぐるトラブルを、すみやかに低額な費用で解決する裁判制度として「少額訴訟」があります。賃貸経営においても、滞納家賃の回収や退去時の原状回復のトラブルを解決する方法として活用できます。

「少額訴訟」は、原則60万円以下の少額な金銭の支払い請求を扱う訴訟のことで、裁判（口頭弁論）は原則1回、その日のうちに判決（確定判決・強制執行）が出ると言うスピードに特徴があります。また、弁護士に依頼しなくても、オーナー様ご自身で訴訟を起こすことができます。訴状の提出から裁判（口頭弁論）が行なわれる日まで、約1ヵ月ほどかかります。

少額訴訟の法廷は、ひとつのテーブルを囲む円卓方式で行なわれます。裁判官の指揮により当事者は十分に自分の意見を主張します。通常は、和解（司法委員が手伝い、話し合いによる解決）となりますが、不成立の場合は、判決による言い渡しになります。なお、その判決に不服がある場合は、異議申立てをすることができます。

■主な契約違反トラブル
	家賃滞納	居住用契約での事務所・店舗使用	危険物の持ち込み
	無断転貸（又貸）	ペット不可物件でのペット飼育	部屋の改造など
	共用部分の占有	厳守事項の違反する行為	入居人数オーバー

Q、契約違反をした入居者に直ちに契約解除をして退去してもらうことは出来ますか？

Ａ、契約違反をされていることを知っていて、何も異議を申し立てなければ、暗黙に承諾したとみなされる場合もありますので注意が必要です。また賃貸借契約の場合、契約違反があったとしても、直ちに賃貸借契約を解除することができるというものではありません。賃貸借契約の解除が認められるかどうかは貸主と借主間の信頼関係が破壊される事情などを含めた様々な理由・状況がなければ契約解除には至らない事になります。

補足、契約書上に「契約違反に対する約定・規約」を明確にする事は、その後の処置にも影響があり、契約違反した場合にはどうなるのかを明記する事で違反した場合の処置が明確になります。世間一般では常識と思われている事も契約書に記載しておく事で後のトラブル防止にもつながる事もあります。

■マナー違反トラブル・苦情
	ゴミを指定以外の日に出す	不特定者の出入りが多い	悪臭を放つ
	無断駐車・駐輪問題	共用部のタバコの吸殻	夜間にうるさい
	不注意による事故問題	大音量で音楽を聞く	ペットによる近隣問題

Q、苦情が来たけれど、誰かが分からないので注意のしようがない場合にはどのように対処したら良いですか？

Ａ、まずは、掲示板などでの告知や全入居者へ文書にて告知をします。その日から苦情の内容や対処したことなど、できる限り詳しく書面で残します。忠告を重ねても改善が見られず、重大な問題につながる場合は防犯カメラを設置し違反者を特定したほうがいいでしょう。

Q、『子供がうるさい』などお互いの価値観・感受性の違いや生活習慣の不一致による騒音問題の解決方法は？

Ａ、共同住宅には様々な性格・考え方などを持った人が同じ建物に住んでいます。それぞれ音などに対して感じ方・考え方も違いますので、入居者から騒音・近隣問題などで相談を受けた際には、一方の入居者の話だけでなく、双方のお話を聞き対処法を考えた方が良いでしょう。

補足、以前は、新しく引越しをする際に「向こう３軒両隣」へのご挨拶というのが一般常識と言われて来ましたが、現代の都心部においては近隣の方に挨拶を交わすことも殆どなく、隣にどんな人が住んでいるのかも解らない、顔も見たことがない方が増えてきており、そのような事がトラブルの根源の一つかもしれません。

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