不動産経営にはさまざまなトラブルがつきまといます。
中でも特に発生する可能性が高いのが、入居者による家賃滞納でしょう。
一戸分の家賃が入ってこないのは、一戸分の空室を抱えているのと同じことであり、オーナーにとっては大問題です。
賃貸不動産オーナーの中には「空室とは違って、家賃滞納の場合、後で払ってもらえばいいのではないか」「いちいち請求するのは、面倒だし心苦しい」と考える人もいるようですが、家賃滞納を甘く見てはいけません。
滞納家賃は、たまればたまるほど、回収が難しくなるのです。
入居者からの家賃の支払いが少しでも遅れたら、すぐに電話や手紙などで連絡をとり、それでも入金がなければ、直接会って事情を聞き、いつまで待てば払えるのか確認しましょう。
あるいはこの段階で、連帯保証人に連絡しましょう。
期日を過ぎても家賃が支払われず、相手が滞納し続けるようであれば、弁護士を通して内容証明書を送り、請求するか、
裁判所を通した支払命令や少額訴訟などによって請求することになります。
しかし残念ながら、これらはいずれも絶対的なものではありません。
素直に受け入れてもらえれば良いのですが、相手が弁護士からの通達に応じなかったり、
支払命令に異議を唱えたりすれば、裁判によって争うしかなくなります。
裁判になると、決着がつくまで1～2年ほどかかることが多く、中には「その物件は古く、管理も十分にされていないため、家賃相当の価値がない」「今、金がないため、家賃の一部を支払う」などと主張してくる滞納者もいます。
ここでオーナーは、家賃の回収（滞納家賃を払ってもらう）と退去（滞納家賃を受け取らずに退去させる）のうち、どちらを優先させるかを選ばなければなりません。
特に、半年以上滞納されているような場合、家賃を払ってもらったうえで退去させるのは、かなり難しいでしょう。
滞納家賃の一部を分割で受け取ってしまうと、退去してもらいにくくなるからです。
ちなみに、ほとんどのオーナーは、後のトラブルを避けるため、退去を優先させます。
7～8割のケースでは、弁護士が間に立って退去を促すことにより、
相手もそれに従うのですが、残りの2割弱のケースでは、居座ることもあります。
後者の場合は、裁判所の強制執行命令に頼るしかありません。
ただし、ここまで話がこじれると、部屋がめちゃくちゃに荒らされていることも多く、
リフォームに何百万円もかかってしまうことがあります。
何か月分も家賃を滞納されたうえ、裁判に時間と労力とお金を費やし、
リフォーム代までかかってしまうわけですから、まだ空室の方がマシだといえるかもしれません。
なお連帯保証人も、必ずしもアテになるとは限りません。
入居者の親が連帯保証人だったとしても、「親子の縁を切ったから関係ない」「定年退職して、支払えるだけのお金がない」などと言われるケースがありますし、勤務先の社長が連帯保証人になっている場合、入居者がすでにその会社を辞めている可能性もあります。
更新の際に確認をとらなかった場合など、「連帯保証人になったのは最初の2年だけだ」と主張する連帯保証人もいるのです。
いずれのケースでも、法的には連帯保証人から滞納家賃を回収することは可能です。
しかし、「年金暮らしの老人に子供の滞納家賃を請求する」「辞めた社員の滞納家賃を社長に請求する」というのは、心苦しい行為です。
オーナー自身が集金業務にあたる場合、よほど覚悟を決めなければできないのではないでしょうか。
さらに、連帯保証人が行方不明になっていることもあります。
この場合は、滞納家賃の総額よりも、連帯保証人の居所を探すコストの方が高くつくかもしれません。
最近では、入居者に保証会社などへの加入を義務づけるケースが増えていますが、入居者の家賃支払いが遅れた際、オーナーはすぐに保証会社に告知する必要があります。
家賃の支払いが遅れてから1か月以内、中には10日以内に告知するよう義務づけている保証会社もあります。この告知を怠ると滞納家賃が保証されないこともあるのです。
ですからオーナーは、たとえ保証会社に加入していても安心せず、契約内容をしっかりと確認し、こまめに入金を管理する必要があります。
このように、家賃滞納を放っておくと、事態はどんどん悪化します。
「家賃の集金は管理会社に一任する」「自分で集金をする場合は、早めに適切な行動をとる」など、対応策を考えておきましょう。
家賃の支払いが少しでも遅れたら、即座に適切な行動をとるべし！