不動産管理に関する税務相談

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ハウステーショングループでは、当社顧問税理士はもちろんのこと、当社の顧問税理士ではない専門的な税理士ともタイアップさせて頂いております。大手、税務会計専門学校の先生として10年以上の指導教育経験をもち、今も尚、指導の立場にたちながら税理士、不動産建物取引主任者、ファイナンシャルプランナー等の資格を所持したベストパートナーを御紹介させていただきます。

不動産取得税	不動産取得税とは、不動産の取得に対し、不動産所在の都道府県がその取得者に課税する税金です。
印紙税	建物を建てるときには、工事請負契約やローン契約などいくつもの契約書を交わしますが、そのときに課税される国税が「印紙税」です。
登録免許税	建物を建てたときに、自分の権利を明らかにするために所有権の保存登記をします。また、金融機関からお金を借りる場合には、抵当権・根抵当権の設定登記をすることになります。これらに課税される国税が、「登録免許税」です。
消費税	消費税とは、消費者に対して広く公平に負担を求めるという観点から、国内取引や輸入取引に対して課税される税金です。
所得税・住民税	「所得税」は、個人の1年間に生じた所得(収入から経費などを差し引いた金額=利益)に対して課税される国税です。
事業税	5棟または10室以下の賃貸建物
固定資産税	固定資産税は、毎年1月1日現在において所有する、不動産（土地・家屋）及び償却資産（駐車場舗装・フェンスなど）の所有者に課せられる、地方税です。
都市計画税	都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用にあてるために課される市町村税です。
贈与税	贈与税とは、個人から個人へ無償で財産を贈与した場合、又は著しく低い価額で財産を譲渡した場合に、財産をもらった又は譲り受けた人に課せられる国税です。
相続税	相続税は、個人が亡くなった人の財産を取得した場合にかかる国税です。
土地保有税	土地の所有、取得に対し、その土地が所在する市町村において、所有者又は取得者に課される税金。

■固定資産税・都市計画税の軽減効果

空地は損をする

更地・青空駐車場に比べ、アパート・マンションの敷地にかかる固定資産税・都市計画税は、1戸につき200㎡まで、それぞれ1/6、1/3となり、広大な敷地の税金が大幅に減額されます。

固定資産税を安くする建物規模

200㎡以下の敷地面積（200㎡を超える場合は住宅1戸当たり200㎡までの部分）を小規模住宅用地といい、この小規模住宅用地の課税標準額については、固定資産税評価額の1/6の額となります。一世帯あたりの敷地面積が200平方メートルを超えていれば、その超えている部分については一般住宅用地として1/3の軽減となります。

■相続税の軽減効果

Q、不動産賃貸経営及びアパート・マンションを運営することで、相続税が安くなる？

Ａ、アパート・マンションを建築した場合、土地については「貸家建付地」として更地や自宅土地より低く評価されます。又、建築のための借入金が全額相続財産から控除されるのに対し、建物の評価は建築価格より低くなる事が多いです。これらの評価減と債務控除により相続税を安くすることが可能となります。
また、小規模宅地の特例として賃貸アパート・マンションなどの貸家建付土地は事業用宅地として200㎡までの部分を相続税評価額が軽減されます。

土地の評価額が軽減される

借地権割合50％、借家権割合30％とすると評価が15％落ちることになります。また、小規模宅地の評価減対象の場合には、50～80％の評価減になります。

	建物の評価額
	固定資産税の評価額が相続税の評価額になり当初評価額とは大体建築費の60％前後と言われます。また、木造アパートなどの場合その相続評価額から30％引かれるため、最終的には建築費に対して約58％ぐらいの評価減になることもあり、節税効果の一つとして考えられる部分でもあります。

借金をすれば相続税は安くなる

建築のための借入金が全額相続財産から控除される

■所得税などの地方税軽減効果

損益通算で所得税を軽減

賃貸経営で一番の魅力が損益通算できることです。特にサラリーマンのようにサラリー収入と不動産経営収入を通算、確定申告する事により、還付金を取得するような税金対策を主とした不動産経営というものが話題に上がっております。最近サラリーマンが不動産賃貸経営をする理由の1つにこれがあります。

損益通算とは・・・・
不動産賃貸経営をされている場合、家賃収入などから不動産経営にかかる諸費用を差し引くことができます。その結果が不動産収入（家賃収入）よりも大きくなるり、税務上赤字になる場合があります。その赤字となる部分を他の所得から差し引くことで、所得合計が少なくなり、所得税・地方税などを抑えることが可能です。これを不動産経営の損益通算と言います。

不動産所得の金額＝不動産総収入金額－必要経費

必要経費
（諸経費を収入から差し引くことが出来ます）

1.土地・建物に課される固定資産税・都市計画税
2.修繕費（資本的支出に該当するものを除きます）
3.損害保険料（掛け捨てのもので、その年分のみ）
4.不動産会社・管理会社への管理手数料
5.共用部分の電気代、水道代など
6.入居者募集のための広告宣伝費
7.税理士・弁護士などへの報酬
8.減価償却費・繰延資産の償却費
9.賃貸開始後に支払った住宅建築・購入時の借入金の利息
10.立退料
11.その他の雑費
（掃除、消耗品代入居者・不動産会社・建設会社等の諸費用）

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