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オーナー様の声

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昨今の経済状況の中、家賃滞納でお悩みのオーナー様が増加しています。入居者の状況も多様化し、毎月遅れがちにな入居者や半年以上滞納し続けているケースなど、オーナー様にとっては心身ともに悩みの種となっています。安定した賃貸住宅事業経営の為には家賃の滞納に対して迅速に対応することが重要です。ここでは滞納家賃回収のポイントについてご紹介します。



『うっかり滞納』・・・毎月の入金期日に遅れがちな入居者
家賃の入金が遅れたらすぐに連絡をします。具体的には、入金期限を過ぎたら1週間以内に電話などを使い連絡をしましょう。それでも支払いがない場合は、話し合いをすることが必要です。そしてその際は期日を区切り支払の約束をすることが大切です。
『常習犯滞納』・・・家賃滞納を繰り返し、2ヶ月以上の累積滞納がある
このタイプには、「うっかり滞納」と同じ対応では効き目がありません。常習者ですので訴訟も辞さぬ態度で臨む必要があります。

①家賃入金遅れを常習化させない
1~2日だからといって家賃の入金の遅れを見逃し続けていると、入居者様の意識の中に「期限内に家賃を支払う」という気持ちが緩んでいってしまいます。それによって、入金遅れが常習化し、家賃滞納へとつながっていく可能性がありますので、家賃の入金が遅れたら、すぐに入居者様へ連絡をとるようにしましょう。
※もちろん初めから威圧的な対応を取ることはお互いの関係が悪くなりかねません。穏便に話すことから始めることが良いでしょう。
②内容証明で支払督促を送る
滞納者に「解決するためには訴訟も辞さない」という強い意思表示を示す手段として、「内容証明郵便」、「支払督促」という方法があります。「内容証明郵便」は訴訟の意思表示を伝えることになり、滞納者にプレッシャーを与えることができます。また、「支払督促」は、裁判所から債務者へ支払いをするよう命令を出してもらう制度です。そのメリットは、費用が安く簡単で時間がかからない点です。
③最終手段、民事調停・小額訴訟など
民事調停、少額訴訟は、通常の訴訟のような控訴審・上告がないのできちんとした準備が必要になります。共に通常訴訟と比較して、費用が安く時間がかかりません。
※「民事調停」とは、裁判所の調停委員会の立ち会いで、貸主と借主が話し合って解決する方法です。この調停が成立すると、その内容を記載した調停調書が作成されます。この調書には、裁判所の確定判決と同じ効力が与えられ、内容が守られなかった場合は、強制執行することができるようになります。
※「少額訴訟」とは、一回の期日で判決が出る簡易裁判です。「原則60万円以下」の請求に限って行なうことができます。




内容証明郵便は、郵便局が「いつ」「誰が」「どんな内容の文書」を「誰に送ったか」を証明してくれるものです。「催告通知書」「契約解除予告付き通知書」「明渡通告書」を内容証明郵便で送付しておけば、後日家賃滞納者が言い逃れできないよう明確に支払催促ができます。
(配達証明などで対応する場合も・・・)
 
公正証書は、公証人が作成する文書で、証拠としての効力と債権を証明する文書としての効力が非常に強いものです。賃料の支払方法や期限について滞納者と話し合い、その内容を公証人役場で公正証書にします。その際、強制執行認諾文言を入れることにより、債務不履行の場合、裁判の手続きを経ないでただちに強制執行の手続きをすることができます。
 
支払督促は、裁判所から債務者へ支払いを命じる督促状を出してもらう制度です。支払督促を送付しても支払いがない場合は、仮執行宣言(支払督促の確定)を経て強制執行を行なうことができます。(強制執行とは、滞納者の財産(動産)を差押え、それを競売により換金し、その売却代金を滞納家賃として弁済するという方法です。)
 
少額訴訟は、即日判決が出る控訴審・上告審がない簡易裁判です。判決をもとに和解交渉も可能です。少額訴訟は、「原則60万円以下」の請求になりますが、費用が安く時間がかからないというメリットがあります。なお、入居者様の立ち退きを優先させる場合は、裁判所からの呼出状が家賃滞納者に届くタイミングで、立ち退きの交渉を行なうと効果的です。






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