管理・運営業務は、事情を知っている建築ハウスメーカーや、販売建築会社に任せるのが一番?|練馬区・豊島区の賃貸経営・不動産管理はハウステーションプロパティマネジメント

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販売建築会社に任せるのが一番?
失敗しない不動産経営術。必ず知っておきたい7つのリスク。
Question03

管理・運営業務は、事情を知っている建築ハウスメーカーや、
販売建築会社に任せるのが一番?

前項で説明したように、「30年満室保証」「30年一括借り上げ家賃保証」を前提に物件を買ったり建てたりした場合は、建築ハウスメーカーや販売建築会社に物件の管理・運営業務を任せることになります。
それ以外のケースでも、「施工段階から、物件について知り尽くしている会社に任せるのが、一番安心だ」と考える賃貸不動産オーナーは少なくありません。

しかし、そのような形で不動産会社を決めるのも良し悪しです。
「入居者募集を含む、物件の管理・運営方法」にはいくつかのパターンがあり、不動産会社にもいくつかのタイプがあります。
そして、「最適な管理・運営方法」はオーナーによって異なり、「最適な不動産会社」は物件によって異なるのです。

まず、物件の管理・運営方法としては、以下の4つが挙げられます。
パターン①
入居者募集もその他の管理・運営業務も、すべて自分で行う。
パターン②
入居者募集のみ不動産会社に専任で依頼し、その他の管理・運営業務は自分で行う。
パターン③
入居者募集と家賃集金業務を不動産会社に依頼し、建物の管理・運営業務などは自分で行う。
パターン④
サブリース(借り上げ)契約を結び、入居者募集を含む、すべての管理・運営業務を不動産会社に依頼する


パターン①の場合は、オーナーは自分で入居者募集のチラシを作って複数の不動産会社に配布し、家賃集金業務、トラブルへの対応、退去者への対応、建物の維持管理などはすべて自分で行います。不動産会社や入居者とのやりとりをはじめ、業務内容は膨大かつ煩雑になりますが、原則、不動産会社に支払う月々の費用は発生しません。

パターン②の場合は、一つの不動産会社に入居者募集の窓口を依頼し、他の不動産会社との連絡や交渉、調整にあたってもらいます。不動産会社とのやりとりはシンプルになりますが、入居者募集以外の管理業務は、自分でやらなければなりません。この場合も原則、不動産会社に支払う月々の費用は発生しません。

パターン③の場合は、一つの不動産会社に家賃の5~10%ぐらいの手数料を支払い、入居者募集・トラブルへの対応・退去者への対応の窓口と家賃集金業務をやってもらいます。物件の維持管理は自分自身で行いますが、不動産会社に有料で依頼するケースも多いです。

パターン④の場合は、一つの不動産会社とサブリース(借り上げ)契約を結びます。
オーナーがしなければならないのは、建物の維持管理のみです。
不動産会社への賃料は、原則85~90%となることが多く、2年ごとに契約の更新を行います。


パターン①はかなりの時間と労力を必要とするため、会社勤めの方には不向きです。

「あまり管理・運営業務にコストを費やしたくない」という投資家タイプのオーナーは、パターン②を選択することが多いのですが、私が個人的におすすめしたいのはパターン③です。不動産会社とのパイプを保ちつつ、オーナー自身の判断や努力を活かせるこの方法が、もっともバランスがいいと思われるからです。

パターン④は、税金対策のために不動産経営をしている人や、著名人など、「不動産経営であまり利益を出す必要がなく、管理・運営業務にあまり労力や時間をかけたくない」「自分がオーナーであることを、あまり知られたくないし、入居者とのやりとりはできるだけ避けたい」という人に向いています。

一方、不動産会社のタイプは、以下の3つに分けることができます。


タイプA:建築ハウスメーカーや販売建築会社や施工会社系
タイプB:入居者募集を得意とする仲介専門会社系
タイプC:家賃集金業務、トラブルへの対応などの管理・運営業務を得意とする会社系


タイプAの会社は、主に物件の企画・販売や施工を得意としています。
また、タイプBの会社は仲介手数料を、タイプCの会社は管理手数料を、主な収入源としています。
つまりタイプBの会社は空室が出なければ収入が得られず、タイプCの会社は物件が埋まっていてくれないと収入が得られません。

このように、建築施工、販売、入居者募集、家賃集金業務やトラブル対応などの管理・運営業務は、本来、それぞれまったく異なる性質をもっているのです。
そして、「どのような方法で物件を管理するか」「どのような物件を経営するか」によって、つきあうべき不動産会社のタイプは変わってきます。
たとえば前出のパターン②の場合は、当然、タイプBの会社を選ぶべきです。パターン③や④で、「物件の築年数が古い」「その地域の賃貸物件が供給過剰で、競争率が高い」といった場合も、やはり入居者募集が得意な会社を選んだ方がいいでしょう。

しかし、パターン③や④で、「入居者の層がバラバラだったり、訳ありの入居者が多かったりと、トラブルが発生する可能性が高い」「物件が遠くにあって、自分では管理しきれない」「他の仕事をしながら不動産を経営するため、管理・運営業務に十分な時間や労力を費やせない」といった場合は、タイプCの会社が最適です。
繰り返しになりますが、管理・運営業務は不動産経営の核であり、不動産会社はオーナーにとって、非常に重要なビジネスパートナーです。

「入居者募集と管理・運営業務、どちらに力を入れた方がいいか」をしっかり見極めたうえで、オーナー自身で不動産会社を選択するようにしてください。

不動産会社を選ぶ際には、
・経営が安定していて信用があること
・その地域の情報に通じていること
・管理・運営業務の経験実績があること
・社員の退職率が低いこと
・入居者募集に強いこと

を重視しましょう。

空室率や管理棟数(戸数)も大事ですが、もっとも重要なのは「取引しているオーナーとの物件管理解約率」(解約数)です。
管理を任せる不動産会社は、できれば物件を購入する前に目星をつけ、相談しておくことをおすすめします。
購入しようと思っている物件や周辺の環境など、最初からすべてを把握しておいてもらった方が安心ですし、途中で不動産会社を変えようとすると、「何か、トラブルが発生しているのではないか」と敬遠されるおそれがあるからです。

なお、「いい物件ですね」「当社なら高く貸せます」などの営業トークを言ってくる会社は要注意です。
家賃査定を依頼すると、そういった会社は管理の仕事を得るために相場より高めに提案して、結局、後でトラブルになってしまうことが多いのです。くれぐれも営業トークに乗せられ、のぼせ上がらないようにしてください。

ここをチェック! 不動産会社は重要なビジネスパートナー。自分の経営スタイルを考えて決めるべし!
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